Перший етап — створення ініціативної групи
Відповідно до вимог закону «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» необхідно сповістити усіх співвласників будинку про проведення установчих зборів щодо створення ОСББ не пізніше ніж за 14 днів до дати зборів
Для цього Вам потрібно створити ініціативну групу не менше як з трьох власників квартир чи нежитлових приміщень Вашого будинку. Документальним підтвердженням створення інніціативної групи має бути Протокол зі створення інніціативної групи для реєстрації ОСББ (див. Додаток 1);

Другий етап – формування реєстру співвласників
На цьому кроці має бути сформований реєстр співвласників ініціативною групою. Без наявності даних про всіх співвласників ініціативна група не матиме змоги в законний спосіб організувати проведення установчих зборів.
Пояснімо чому.
По-перше, кожен співвласник має право бути повідомленим і брати участь у зборах, тому порушення такого права вже є протизаконим.
По-друге, згідно із ч. 9 ст. 6 Закону № 2866, рішення про створення ОСББ, як і рішення з інших питань, що розглядаються установчими зборами, уважатиметься прийнятим, якщо за нього проголосувало понад половини загальної кількості всіх співвласників.
Тож, якщо під час створення ОСББ відсутні відомості про власників, які б підтверджували, що за відповідні рішення віддала свій голос справді більшість співвласників, а не просто осіб, присутніх на зборах, у подальшому такі збори та прийняті на них рішення можуть бути визнані проведеними всупереч закону (недійсними, незаконними, такими, що не відбулися, тощо). Для того щоб цього не сталося, слід точно впевнитися, що «за» проголосувала більшість саме співвласників, а не мешканців, зареєстрованих у квартирах осіб, родичів власників тощо.
Для формування переліку всіх співвласників представникам ініціативної групи доцільно звернутися до у відділ з питань державної реєстрації (або нотаріуса), аби отримати інформацію з Державного реєстру прав.
Третій етап – скликання та проведення установчих зборів
Установчі збори – офіційний захід, на якому співвласники голосують за чи проти створення ОСББ.
Отримавши необхідну інформацію щодо співвласників, ініціативна група може перейти до підготовки та скликання установчих зборів. Призначивши дату проведення установчих зборів, ініціативна група зобов’язана проінформувати кожного співвласника про це не менш ніж за 14 днів до визначеної дати. Повідомлення має бути оформлено в письмовій формі (див. Додаток 2).
Засідання зборів веде голова, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників. На установчих зборах необхідно організувати підрахунок голосів. Для цього із числа співвласників або їх представників можна обрати лічильну комісію.
Зупинімося детальніше на тому, як відбувається голосування. Рішення на установчих зборах приймається шляхом поіменного голосування. Кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Пояснімо це на прикладі.
У будинку 120 квартир і нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 5000 кв.м. Громадянину Петренку належить квартира № 1, її площа — 100 кв.м.
Розрахуємо, якою є частка площі квартири громадянина Петренка у загальній площі квартир і нежитлових приміщень:
100 кв.м./5000 кв.м. • 100% = 2%.
Отже, громадянин Петренко матиме 2% голосів на установчих зборах.
Рекомендуємо заздалегідь, до проведення зборів, здійснити відповідні розрахунки та зафіксувати їх, щоб не довелося гаяти час на зборах. А перед початком зборів варто на прикладах пояснити присутнім принцип підрахунку голосів.
Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості всіх співвласників. Рішення оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування («за» або «проти»).
Четвертий етап – проведення письмового опитування
Раніше часто виникали ситуації, коли рішення про створення ОСББ під час голосування не набирало достатньої кількості голосів «за» або «проти». На цей випадок новою редакцією Закону № 2866 передбачено окремий механізм — письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах. Таке опитування може бути проведено протягом 15 календарних днів із дати проведення установчих зборів. Водночас, якщо протягом зазначеного строку необхідної кількості голосів «за» не набрано, рішення вважається неприйнятим.
Письмове опитування проводиться ініціативною групою. За бажанням у ньому також можуть узяти участь й інші співвласники. Питання про створення ОСББ і затвердження статуту повинно мати чітке й зрозуміле формулювання, що не допускає різних тлумачень.
Письмове опитування співвласників проводиться шляхом власноручного заповнення ними листків опитування, у яких зазначаються: день опитування, П.І.Б. співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру чи нежитлове приміщення, номер квартири чи нежитлового приміщення, загальна площа квартири чи нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників), відповідь співвласника на питання «так», «ні» або «утримався», особистий підпис співвласника й особи, яка проводила опитування.
Зрозуміло, що примушувати в процесі проведення письмового опитування співвласників проголосувати «за» або «проти» прийняття відповідного рішення, а також винагороджувати їх за це в будь-якій формі заборонено.
Усі результати опитування фіксуються в протоколі зборів. Голоси, подані в результаті проведення процедури письмового опитування, ураховуються під час прийняття рішення та мають таку саму юридичну силу, як і голоси, подані безпосередньо на установчих зборах. Листки письмового опитування співвласників пронумеровуються, прошнуровуються та додаються до відповідного протоколу зборів.
П`ятий етап – підготовка проекту статуту ОСББ
Одночасно з прийняттям рішення про створення ОСББ установчі збори затверджують його статут, відтак проект цього документа варто підготувати заздалегідь. Статут у двох примірниках підписуватиме голова установчих зборів або будь-яка інша вповноважена зборами особа, підпис на статуті слід завірити нотаріально.
Статут ОСББ має відповідати вимогам, передбаченим Законом № 2866. Статут є установчим документом ОСББ. Статут об’єднання складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики й політики у сфері житлово-комунального господарства (див. Додаток 3).
Тому згаданий Типовий статут використовувати в незміненому вигляді точно не варто. Загалом під час підготовки статуту можливі 2 варіанти.
Перший полягає в тому, щоб узяти за основу типовий статут. При цьому внести до нього низку змін із метою приведення у відповідність до чинного законодавства: вилучити всі застарілі положення про членство в ОСББ, його умови, порядок набуття та виключення тощо, скоригувати норми щодо складу майна ОСББ, зокрема, норми щодо складу майна співвласників з урахуванням чинного законодавства, доповнити відповідні розділи стосовно прав й обов’язків співвласників, доопрацювати норми щодо керівних органів ОСББ тощо.
Другий варіант складніший — розробити новий статут, що ми й рекомендуємо зробити. При цьому до підготовки статуту краще залучити фахівців, оскільки він має враховувати специфіку будинку, його мешканців, бути «життєздатним» і розрахованим на реальне застосування під час вирішення практичних ситуацій.
Закон визначає перелік даних, які обов’язково мають зазначатися в статуті:
• назва та місцезнаходження об’єднання;
• мета створення, завдання та предмет діяльності об’єднання. ОСББ відповідно до закону створюється для забезпечення й захисту прав співвласників і дотримання їхніх обов’язків, належного утримання й використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством і статутними документами.
• статутні органи об’єднання, їхні повноваження та порядок формування;
• порядок скликання й проведення загальних зборів;
• періодичність проведення зборів;
• порядок голосування на зборах і прийняття рішень на них;
• перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів;
• джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об’єднання;
• порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об’єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат;
• перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників;
• права й обов’язки співвласників;
• відповідальність за порушення статуту й рішень статутних органів;
• порядок унесення змін до статуту;
• підстави й порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об’єднання та вирішення майнових питань, пов’язаних із цим.
Звертаємо увагу на те, що відсутність хоча б однієї з наведених вище умов у статуті може призвести до відмови в державній реєстрації ОСББ.
Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об’єднання та не суперечать вимогам законодавства.
Зауважимо: включення до статуту відомостей про склад співвласників не є обов’язковим.
Шостий етап — державна реєстрація ОСББ
Моментом, із якого ОСББ уважається створеним, є не прийняття рішення установчими зборами про створення ОСББ, а державна реєстрація об’єднання. Тому державна реєстрація юридичної особи є останнім етапом у процедурі створення ОСББ.
Процедура державної реєстрації ОСББ є аналогічною державній реєстрації юридичних осіб.
Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців», для проведення державної реєстрації ОСББ як юридичної особи вповноваженій установчими зборами особі необхідно подати державному реєстратору такі документи:
• заповнену реєстраційну картку на проведення державної реєстрації юридичної особи;
• примірник оригіналу (ксерокопію, нотаріально засвідчену копію) рішення про створення ОСББ і затвердження його статуту. Цим документом є протокол установчих зборів (див. Додаток 4).
• два примірники Статуту ОСББ.
Зауважимо: законодавством не передбачено подання державному реєстратору списку співвласників об’єднання. Окрім того, підтверджувати правовстановлюючими документами наявність права власності на квартири та нежитлові приміщення співвласників під час державної реєстрації ОСББ не вимагається. Відповідальність за достовірність відомостей, наведених у поданих документах, покладається на власників житлових (нежитлових) приміщень і заявника.
Державному реєстратору для проведення державної реєстрації забороняється вимагати будь-які додаткові документи.
Зверніть увагу!
Колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку чи особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об’єднання, після державної реєстрації ОСББ протягом 3 місяців повинна передати ОСББ примірник технічної й іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документ, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічний паспорт і плани інженерних мереж. Якщо така документація відсутня, колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку чи особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об’єднання, протягом півроку з дня державної реєстрації об’єднання відновлює її за власний рахунок.
Наскільки готовими будуть колишні балансоутримувачі належним чином виконувати цю норму, покаже час, однак вбачається, що в разі її порушення існуватимуть усі правові підстави для їх зобов’язання до цього, у тому числі в судовому порядку.

Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку

Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку